Категории, виды разрешенного использования земельных участков  и их изменение

Правовой режим земель

Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель:

– исходя из их принадлежности к той или иной категории и

– разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором. (Приказ Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 N 540 (ред. от 06.10.2017) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» в ред. от 30.09.2015)

Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Состав правил землепользования и застройки

ПЗЗ –  утверждаются органами местного самоуправления (с учетом общественных обсуждений или публичные слушания) татья 30 Градостроительного кодекса РФ)

Порядок применения и внесения изменений в указанные правила включает:

  1. о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
  2. об изменении видов разрешенного использования земельных участков и ОКС физическими и юридическими лицами;
  3. о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
  4. о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
  5. о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
  6. о регулировании иных вопросов землепользования

Карта градостроительного зонирования

  • границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа,
  • границы зон с особыми условиями использования территорий,
  • границы территорий объектов культурного наследия,
  • границы территорий исторических поселений фед. значения,
  • границы территорий исторических поселений регионального значения,
  • в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, в случае планирования осуществления такой деятельности.

 

Градостроительный  регламент

  1. виды разрешенного использования ЗУ и ОКС;
  2. предельные (мин. и (или) макс.) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции КС;
  3. ограничения использования земельных участков и ОКС;
  4. расчетные показатели мин. допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если предусматривается осуществление деятельности по КУРТ

Судебная практика

Правила землепользования и застройки муниципального образования должны соответствовать генеральному плану этого муниципального образования.

(Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 13.09.2018 N 81-АПГ18-11)

согласно положениям ч. 3 ст. 9, чч. 9 и 10 ст. 31, п. 2 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану

При этом результаты публичных слушаний не исключают необходимости соблюдения указанного принципа соответствия ПЗЗ генеральному плану сельского поселения как основополагающему документу терр. планирования, производным от которого является требование о соответствии территориальных зон функциональным зонам, определенным генеральным планом.

установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам (пп. 2, 5, 6, 7 и 8 ст. 1, ч. 15 ст. 35 ГрК РФ).

Частью 3 статьи 9, частями 9, 10 статьи 31, пунктом  1 части 2 статьи 33, пунктом 2 части 1 статьи 34, частью 15 статьи 35 ГрК установлен принцип первичности генерального плана, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития.

Несоответствие ПЗЗ муниципального образования ген. плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (пункт 18 Обзор судебной практики ВС РФ № 4 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 15.11.2017).

Согласно ч. 2 ст. 85 Земельного кодекса РФ для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный  регламент. Градостроительный  регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

… федеральное законодательство ограничивает право собственника или иного землепользователя и землевладельца по использованию принадлежащего ему ЗУ посредством строительства, реконструкции находящихся на участке объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным  законодательством ПЗЗ.

(Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14.06.2018 по делу N А57-18537/2017)