Последствия отсутствия ПЗЗ
Отсутствие утвержденных органами местного самоуправления ПЗЗ влечет ряд негативных последствий, в числе которых:
1) запрет на предоставление земельного участка с основным видом разрешенного использования, предусматривающим строительство зданий, сооружений, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 14 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»);
2) запрет на выдачу разрешений на строительство (ст. 17.2 ФЗ от 29.12.2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»);
3) отсутствие возможности изменения вида разрешенного использования земельных участков (п. 3 ч. 1 ст. 4 ФЗ от 29.12.2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»).
Порядок подготовки ПЗЗ
Установлен статьей 31 Градостроительного кодекса РФ.
P осуществляется ко всей территории или к ее частям
P необходимо учитывать содержание документов территориального планирования, требования технических регламентов,
P необходимо учитывать сведения ЕГРН (с 01.01.2019),
P необходимо учитывать сведения, документов, материалов, содержащихся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности (с 01.01.2019)
P заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц
P учет при разработке зон и градостроительных регламентов возможности размещения предусмотренных документами терр. планирования объектов федерального, регионального и местного значения (за искл. линейных объектов) (п. 3.1 ст. 31 ГрК РФ)
P проект подготавливается специально назначенной комиссией, которая может выступать организатором общественных обсуждений или публичных слушаний при их проведении
P проверка проекта осуществляется органом местного самоуправления
Pпроведение общественных обсуждений и публичных слушаний (от 1 до 3 месяцев со дня опубликования Проекта), положительный или отрицательный характер — значения не имеет
Pесли не исполнен п. 3.1, то должны быть внесены изменения. Проведение публичных слушаний не требуется (п. 3.3 ст. 33 ГрК РФ).
Порядок подготовки и внесения изменений в ПЗЗ
PВ целях внесения изменений в ПЗЗ в случаях:
-несоответствия сведений о местоположении границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, отображенных на карте градостроительного зонирования, содержащемуся в ЕГРН описанию местоположения границ указанных зон, территорий;
-несоответствия установленных ограничений использования земельных участков и ОКС, расположенных полностью или частично в границах зон с особыми условиями использования территорий, территорий достопримечательных мест федерального, регионального и местного значения, содержащимся в ЕГРН ограничениям использования объектов недвижимости в пределах таких зон, территорий;
-установления, изменения, прекращения существования ЗОУИТ, установления, изменения границ территории объекта культурного наследия, территории исторического поселения федерального значения, территории исторического поселения регионального значения;
-однократного изменения ВРИ без изменения ранее установленных предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции ОКС и (или) в случае однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции ОКС не более чем на 10%
проведение общественных обсуждений или публичных слушаний, опубликование сообщения о принятии решения о подготовке проекта о внесении изменений в ПЗЗ и подготовка заключения комиссии не требуются.
Влияние ПЗЗ и документов территориального планирования на вид разрешенного использования
Для чего нужно устанавливать вид разрешенного использования земельного участка?
- для установления его кадастровой и рыночной стоимости
- для обеспечения соблюдения основных конституционных (ст. 9 Конституции РФ), земельных и экологических принципов
- для наиболее эффективного использования всех качеств конкретного земельного участка с учетом его рельефных, климатических, экономических характеристик
Вид разрешенного использования ЗУ относится к его дополнительным характеристикам, которые должны содержаться в ЕГРН!!!!
НО! В судебной практике ему придется значение основной характеристики!
- при образовании новых земельных участков — вид разрешенного использования должен соответствовать документам территориального планирования и ПЗЗ
- учет санитарно-защитных зон
- возможность возведения ОКС
- на площадь предоставляемого земельного участка, необходимого для использования определенных объектов недвижимости (напр., ст. 39.16, 39.18 Земельного кодекса РФ).
- возможность изменения вида разрешенного использования
- возможность привлечения к административной ответственности (например, по ст. 7.1, 8.1, 14.28 КоАП РФ)
- на расположение границ муниципального образования
- на расположение красных линий, которые необходимо учитывать на стадии размещения и строительства объекта, в т.ч. охранные зоны водных объектов или линейных объектов питьевого водоснабжения
- на сроки исполнения обязательств в рамках арендных отношений при использовании земельных участков для целей строительства
- на наличие размеров земельных участков и параметров разрешенного строительства и реконструкции (доп. ст. 38 ГрК РФ)
Изменение вида разрешенного использования
Пункт 3 статьи 37 ГрК РФ.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 13 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается (п. 17 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ)
Арендатор земельного участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.
Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды ЗУ, находящегося в публичной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого ЗУ в силу п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ недопустимо; действия по изменению вида разрешенного использования направлены на одностороннее изменение договорных обязательств в отсутствие на то предусмотренных законом или договором оснований; поскольку арендатор в силу закона не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать Комитет изменить вид разрешенного использования ЗУ по своему выбору, оспариваемый отказ Администрации в предоставлении муниципальной услуги по изменению вида разрешенного использования соответствует нормам земельного законодательства и не нарушает прав и законных интересов арендатора.
(Определение Верховного Суда РФ от 26.01.2017 N 308-КГ16-19663 по делу N А63-9616/2015)
Пункт 2 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)